Quem mora nos Estados Unidos, provavelmente está familiarizado com vitrines vazias, especialmente em shoppings. Antes grandes centros comerciais, agora há vagas e falta de clientes. Para os leitores deste instituto, não deveria ser surpresa que o governo seja o grande responsável. O Estado, por meio de várias intervenções, levou a mais vitrines vazias e shoppings com dificuldades financeiras do que haveria de outra forma. Deixe-me explicar usando uma anedota pessoal.
Um dos shoppings perto de mim é o Galleria at Pittsburgh Mills, em Fraser Township, Pensilvânia. Eu costumava ficar neste shopping com amigos o tempo todo. Recentemente, revisitei o shopping enquanto estava visitando a cidade, e o que me deparei foi com uma procissão interminável de lojas vazias e uma praça de alimentação vazia. A visão era deprimente e me perguntei o que causava essa ociosidade lânguida. Duas coisas podem explicar o estado lamentável do Galleria: incentivos fiscais e expansão do crédito.
A criação do Galleria foi recebida com muito alarde devido à sua pródiga promessa de sucesso. Possibilidades tão grandes quanto um parque aquático e até mesmo uma pista da National Association for Stock Car Auto Racing (NASCAR) estavam na mesa. As estimativas da receita futura do shopping empolgaram os funcionários do governo local, estimulando um acordo fiscal de vinte anos “adiando uma parte dos impostos sobre a propriedade para pagar o novo trevo de $ 21 milhões da Rota 28 que leva ao shopping, bem como a infraestrutura necessária, como água e redes de esgoto”.
Uma parte da receita tributária produzida pelo shopping seria, assim, mantida internamente, produzindo infraestrutura vital para a prosperidade do shopping. Inicialmente, isso soa bem; incentivos fiscais exclusivos podem ser buracos pelos quais o livre mercado respira, mas lembre-se de que são concessões de privilégios especiais. Se o acordo com o Galleria foi justo ou injusto é outra questão. Incontáveis outras empresas e shoppings não têm o mesmo luxo de decidir como o governo gasta o dinheiro de seus impostos; portanto, deve haver alguma distorção de mercado ocorrendo.
Infelizmente, as promessas do shopping nunca se concretizaram, apesar da exuberância dos governantes que nele investiram. Agora, o município está sendo punido; a receita tributária que lhes era “devida” nunca veio.
Os incentivos fiscais encorajaram o shopping, mas o excesso de confiança impulsionou sua criação. O que causou esse excesso de confiança? A segunda causa do estado atual do shopping, a expansão do crédito, é provavelmente a culpada.
O shopping foi construído e inaugurado durante o boom imobiliário que culminou no crash de 2008, e recebeu um empréstimo de US$ 133 milhões em 2006, perto da apoteose da bolha. Foi planejado com a expectativa de que o mercado continuasse em alta; os desenvolvedores provavelmente acreditavam que poderiam obter um empréstimo se precisassem de um, e foi o que fizeram.
O empréstimo em si é de caráter questionável. O shopping era um projeto ambiciosamente grande; na verdade, é o terceiro maior shopping do estado da Pensilvânia e, para piorar, tem apenas um andar. A quantidade de caminhada para atravessar o shopping é absurda. É um bom lugar para esticar as pernas, mas não é um bom lugar para fazer compras. Tal projeto seria ridículo se realizado hoje, mas durante a bolha imobiliária parecia perfeitamente racional.
Além destes problemas do shopping, ele também fica a apenas vinte minutos de Pittsburgh, que tem muitos shopping centers, e a trinta minutos do shopping Ross Park Mall, que tem sido um empreendimento muito mais bem-sucedido. Por que um complexo tão grande e arrogante foi construído perto de melhores centros comerciais está além de minha compreensão.
Não podemos saber inteiramente as motivações por trás do shopping, mas em um mercado livre, emprestar dinheiro para esse empreendimento provavelmente seria considerado um péssimo negócio de antemão; porém, durante a exuberância irracional da bolha imobiliária que estourou em 2008, parecia um bom negócio.
A expansão do crédito e os mencionados incentivos fiscais deram a entender que o shopping desnecessário e ineficiente era necessário e eficiente, e iniciou-se uma história de fechamentos e vitrines vazias. Tudo isso culminou em 2021, quando o shopping, incapaz de pagar o empréstimo, foi vendido em leilão por incríveis cem dólares. O Wells Fargo Bank, que fez o empréstimo em 2006, comprou o shopping na esperança de recuperá-lo; no entanto, como indicam minhas visitas recentes, esse esforço foi provavelmente um fracasso.
Hoje, o valor do shopping é de US$ 11 milhões, enquanto seu valor original em 2006 era de US$ 190 milhões, uma queda de quase 200%. O ex-proprietário do shopping citou a recessão de 2008 como a causa dos problemas do imóvel, mas como sabemos, 2008 não foi o problema, mas a cura.
A recessão expurgou os erros do sistema, corrigindo as supervalorizações do mercado. O shopping em si foi um grande erro; 2008 apenas expôs o erro pelo que era.
Os shoppings estão claramente enfrentando uma guerra em várias frentes; compras online é um dos maiores concorrentes dos shoppings. No entanto, as distorções que os governos causaram por meio de incentivos fiscais e expansão do crédito levaram a maus investimentos em shoppings, criando assim mais shoppings em dificuldades do que haveria de outra forma. O Galleria não é o único shopping do país financiado durante a bolha imobiliária (a saga Lazarus/Urban Redevelopment Authority e o Mall of the Bluffs são casos semelhantes).
No final das contas, os shoppings iriam morrer; essa é a natureza de um sistema competitivo, mas os governos com suas inúmeras intervenções fizeram com que o passado colidisse com o futuro, e agora ficamos com mais vitrines vazias do que existiriam sem a intervenção do governo.
Uma cena triste, mas que é muito familiar. A única maneira de não cometer esse erro no futuro é se o governo cessar suas intervenções.
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