Nenhuma economia foi capaz de ignorar uma bolha imobiliária e muito menos neutralizá-la e continuar a crescer, compensando o colapso do setor imobiliário com outras partes da economia. Economias fortemente regulamentadas, da Islândia à Espanha, não conseguiram conter o impacto negativo do colapso do setor imobiliário. Não será diferente na China.
Os problemas imobiliários da China são três: o tamanho maciço do setor, sua alavancagem excessiva e o montante da dívida do desenvolvedor nas mãos de famílias de classe média e investidores de varejo.
De acordo com o The Guardian, “o mercado imobiliário da China é considerado o setor mais importante da economia mundial. Avaliado em cerca de US$55 trilhões, é agora o dobro do tamanho de seu equivalente nos EUA e quatro vezes maior do que o PIB da China.”
Considerando a construção e outros serviços imobiliários, o setor é responsável por mais de 25% do PIB da China. Apenas para considerar outros exemplos anteriores de bolhas imobiliárias, o tamanho médio do setor é algo entre 15 a 20% do PIB de um país. E nenhuma dessas economias administrou o excesso do setor imobiliário.
Claro, o problema de uma bolha imobiliária é sempre uma alavancagem excessiva. Os incorporadores endividam-se em demasia e a menor queda nos preços das moradias faz com que seu patrimônio desapareça e seus índices de solvência colapsem.
No caso da China, o nível de endividamento é simplesmente impressionante. De acordo com a Messari Capital Securities, a dívida líquida média, incluindo participações minoritárias das quinze maiores incorporadoras chinesas, é de 60% do total de ativos. Evergrande nem mesmo é o mais endividado. Os três maiores desenvolvedores têm mais de 120% de dívida líquida. Os dez desenvolvedores chineses mais endividados superam amplamente o nível de dívidas com ativos que causaram o colapso da espanhola Martinsa Fadesa.
Os investidores de varejo chineses e estrangeiros também estão fortemente expostos ao mercado imobiliário e de construção. Evergrande foi o maior emissor de papel comercial e a dívida dos desenvolvedores foi vendida a pequenos investidores em diferentes pacotes. Além disso, as famílias chinesas têm cerca de 78% de sua riqueza vinculada a propriedades, mais do que o dobro da proporção dos EUA, de acordo com um estudo de 2019 da Southwestern University of Finance and Economics e BloombergQuint de Chengdu. A China também lançou nove REITs (fundos de investimento imobiliário) que levantaram mais de US$5 bilhões em apenas uma semana em ofertas sobrecarregadas em um mercado que pode chegar a US$3 trilhões, de acordo com a Bloomberg.
Esses três fatores significam que será impossível para a China conter uma bolha que já está estourando. De acordo com o Financial Times, os preços das casas novas nas maiores cidades da China caíram em setembro pela primeira vez desde abril de 2015. Os preços das casas novas caíram em mais da metade das setenta cidades em relação a agosto.
Com alta alavancagem, preços que subiram maciçamente acima do PIB real e dos salários reais, e uma população fortemente exposta ao setor, o impacto na economia da China será muito mais do que apenas financeiro. Mesmo que o Banco Popular da China tente disfarçar o impacto fiscal com injeções de liquidez e resgates bancários diretos e indiretos, a bolha imobiliária provavelmente atingirá o consumo, concessionárias que construíram infraestrutura em torno de prédios vazios e serviços e setores que fabricam peças para construção.
O governo chinês pode conter as implicações financeiras, mas não pode neutralizar o impacto do setor imobiliário na economia real. Isso significa crescimento mais fraco, maior risco e menor consumo e apetite do investidor pela exposição à China. Além disso, o banco central não pode resolver um problema de solvência com liquidez.
O crescimento impulsionado pela bolha imobiliária sempre leva à estagnação impulsionada pela dívida.
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